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出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生,《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的?
最高人民法院民一庭负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问 2010/2/23

  问:出租人出租房屋上设立抵押权的情况在房屋租赁中时有发生,《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护是如何规定的?

  答:从权力的设置目的看,抵押权是从抵押物的交换价值优先受偿,其追求的是抵押物的交换价值,不要求转移抵押物的占有,亦不享有对抵押物的处分权。优先购买权是优先购买租赁房屋的权力,并以同等条件为权力行使的必备要件。上述两种权利从设置目的上看,行使时不会发生冲突。抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时,属于出租人出卖房屋的方式,承租人以同等条件优先购买抵押的租赁房屋,不会影响抵押权人实现债权,不论抵押权设立在租赁合同成立前或后,均不会与抵押人实现抵押权发生冲突。因此,解释依照抵押权与承租人优先购买权立法目的不同,规定出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,或者拍卖房屋时,依法保护承租人的优先购买权。出租人以其他方式出卖房屋时,应当采取同样的规则保护承租人的优先购买权。当然,承租人主张优先购买房屋时,人民法院应当考虑以下两方面的问题,一是,承租人应当具有让出租人信赖的履约能力,如责令承租人以交付押金或者定金等方式提供履约担保,使出租人信赖其履约能力,以避免人民法院支持承租人购买房屋的主张后,因承租人缺乏履约能力导致合同无法履行,损害出租人利益。二是,依照权利义务对等原则,承租人的优先购买权亦应当在合理期限内主张,在出租人履行通知义务后,承租人应当在15日内明确表示是否行使优先购买权;出租人没有履行通知义务的,承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起一年内主张,超过合理期限的,人民法院不应予以支持。




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